27/04/2026
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📋 ITER STADI 2026: LA GUIDA DEFINITIVA IN 8 STEP
🔖 Tre anni fa abbiamo pubblicato un post in cui elencavamo gli 8 passaggi indispensabili affinché il complesso mare della burocrazia italiana arrivasse al culmine del suo "tortuoso percorso" ed aprire finalmente i cantieri degli stadi italiani.
🔚 Ora, dimenticate la legge 147 del 2013 e successive modifiche.
🆕 Oggi, per costruire o riqualificare uno stadio, bisogna navigare tra il D.Lgs. 38/2021 ( Riforma dello Sport ) e il nuovo Codice dei Contratti ( 36/2023 ).
1️⃣ IL DOCFAP 👉 LA SCELTA STRATEGICA
Tutto inizia con il "Documento di Fattibilità delle Alternative Progettuali".
💬 A cosa serve? Il proponente deve dimostrare di aver analizzato diverse opzioni ( es. restyling del vecchio impianto vs. nuovo stadio in periferia ) ed a giustificare tecnicamente perché la soluzione proposta è la più efficiente per il territorio, consentendo alla politica di dare la sua indicazione per procedere con la soluzione preferita.
2️⃣ IL PEF 👉 IL MOTORE ECONOMICO
🔛 Una volta scelta la strada da seguire, va presentato il "Piano Economico-Finanziario".
💬 A cosa serve? È il modello di business che descrive la sostenibilità economica nel tempo ( solitamente su 30, 50 o 99 anni) e serve a dimostrare al Comune che il club ha i soldi per finire l'opera e che lo stadio non diventerà una "cattedrale nel deserto" o un cantiere infinito. Deve essere asseverato ( certificato ) da una banca o da una società di revisione.
3️⃣ CONFERENZA DEI SERVIZI PRELIMINARE 👉 Il TAVOLO TECNICO
🧑🏫 Il Comune convoca tutti gli enti interessati ( Vigili del Fuoco, ASL, Soprintendenza, ecc. ) per una "tavola rotonda" tecnica con lo scopo di individuare subito eventuali ostacoli.
⏱️ Il Comune convoca gli enti, è il primo "filtro" tecnico. Entro due mesi devono dire se il progetto è fattibile o se ci sono criticità insormontabili.
4️⃣ DICHIARAZIONE DI PUBBLICO INTERESSE 👉 IL VOTO POLITICO
🗳️ È il passaggio politico cruciale: il Consiglio Comunale, preso atto dei pareri tecnici sulla base del DOCFAP e del PEF, vota per decidere se l'opera porta dei benefici reali alla città.
⏱️ Con la nuova legge, il Comune ha due mesi per votare il "Pubblico Interesse".
⚠️ La politica deve decidere: lo stadio serve alla città? Se non risponde nei termini, il soggetto proponente può chiedere alla Regione la nomina di un Commissario ad acta, che si sostituirà al Comune pigro per firmare gli atti necessari al proseguimento dell'iter.
5️⃣ IL PFTE 👉 IL PROGETTO DEFINITIVO
🧑💼 Il proponente presenta il "Progetto di Fattibilità Tecnica ed Economica".
📝 Ottenuto il "Sì" dalla politica, si dà il via libera alla progettazione di dettaglio integrando le prescrizioni emerse nella fase preliminare, con tutte le relazioni tecniche, geologiche e di sostenibilità ambientali necessarie che verrà effettivamente autorizzato.
6️⃣ CONFERENZA DEI SERVIZI DECISORIA 👉 PUBBLICA UTILITÀ
È la fase finale dei permessi, tutti gli enti ( Regione, Ministeri, VV.F ) devono dare l'ok definitivo.
È una fase complessa dove si ottengono i permessi edilizi e ambientali e se ci sono pareri negativi non superabili, il progetto si ferma.
⏱️ Se tutto è in regola, il verbale finale ritorna in Comune che lo "ratifica" come "dichiarazione di Pubblica Utilità", consentendo di procedere con gli espropri e vincolando urbanisticamente l'area per la costruzione dello stadio.
⏱️ Si deve decidere entro 120 giorni, estendibili a 180 per casi complessi.
7️⃣ BANDO DI GARA E PRELAZIONE
Lo stadio non viene assegnato "a chiamata diretta", il Comune deve indire una gara pubblica che durerà tra i 90/120 giorni.
⚠️ Con la “fresca sentenza” del 5 Febbraio 2026, la Corte di Giustizia europea ha dichiarato incompatibile il meccanismo che consente al promotore di subentrare all’aggiudicatario “pareggiando” la propria offerta grazie all’esercizio del diritto di prelazione. Il vantaggio del promotore è limitato a un punteggio premiante (una sorta di bonus in classifica), ma se un fondo internazionale o un costruttore presenta un'offerta molto superiore, il club rischia di vedersi sfilare la costruzione dello stadio dalle mani.
FIRMA DELLA CONVENZIONE 👉 L'ATTO FINALE
🖋️ Siamo alla firma del contratto finale tra Comune e Privato ed al deposito delle fideiussioni. Viene redatto il progetto esecutivo che trasforma i disegni in realtà: si stabilisce chi fa cosa, i tempi di costruzione e la durata della concessione o del diritto di superficie.
🚧 Firmata la convenzione, finalmente si possono aprire i cantieri ed accendere i motori delle ruspe.
🤔 In sintesi: Se tutto filasse liscio (come nel caso dell'Arezzo, dove il finanziamento privato e la prelazione rendono l'iter molto più fluido) e senza i classici ricorsi al TAR, l'iter burocratico "puro" dovrebbe durare circa 18-20 mesi.
🇮🇹 Sappiamo bene che in Italia la distanza tra il timbro e il primo mattone è spesso un abisso, ma oggi abbiamo finalmente gli strumenti legali per pretendere tempi certi.
🚜 Dalle parole ai fatti: è ora di accendere le ruspe!
