22/10/2016
Autorizzazioni per la costruzione della piscina
Una delle domande più gettonate è: "Che permessi servono per costruire una piscina?". La normativa italiana è spesso ambigua e frequentemente male interpretata, al punto che tra comuni vicini possono esistere consistenti differenze interpretative. Una cosa è comunque sicura: occorre richiedere una autorizzazione e non è possibile costruire la piscina senza una approvazione. Va ricordato che il mancato permesso vedrà implicati tutti i soggetti: committente (futuro proprietario della piscina) e costruttore, i quali ne risponderanno davanti alla legge (penalmente).
Indispensabilità del titolo edilizio
Il titolo edilizio comunale, ovvero il permesso a realizzare la piscina, risulta dunque essere indispensabile. Tale titolo continua ad essere oggetto di incertezze e dubbi, tale da provocare in giurisprudenza un rilevante dissidio di merito e di legittimità.
Si tratta dunque di stabilire quando, per la costruzione di una piscina, sia necessario il Permesso di Costruire e quando invece si può presentare una Denuncia Inizio Attività (D.I.A.).
È necessario anticipare che oggi nessuno può credere, come nel passato, nella possibilità di far rientrare la costruzione della piscina nell’attività edilizia libera, per il fatto che queste opere non comporterebbero trasformazione del suolo (così si pensava) o per il fatto che siano manufatti “interrati” eseguibili senza titolo (senza permesso).
A proposito di trasformazione del suolo, può considerarsi consolidato e univoco l’indirizzo giurisprudenziale di legittimità secondo cui “sono subordinati al preventivo rilascio del permesso di costruire, non soltanto gli interventi edilizi in senso stretto, ma anche gli interventi che comportano la trasformazione in via permanente del suolo non edificato” (Cass. pen. Sez. III, 27-01-2004, n. 6930). In applicazione al principio riportato, la Corte ha ritenuto compiuto il reato edilizio nella trasformazione di una modesta area (circa mq.70) da agricola a parcheggio per autovetture mediante la messa in opera di ghiaia.
Ovviamente, non ha senso parlare del titolo edilizio necessario (permesso) per la realizzazione della piscina, quando l’impianto natatorio s’inserisce in un ampio contesto progettuale e costruttivo. Ad esempio se la piscina è realizzata contestualmente alla struttura di cura cui serve per la riabilitazione, all’hotel con piscina o all’edificio condominiale previsto con la piscina. In tali situazioni, generalmente, vale il permesso di costruire necessario per realizzare l’intero complesso di cui la piscina fa parte.
DIA o Permesso di Costruire
La situazione può variare per il luogo (regione e comune), per le diverse caratteristiche strutturali e per la condizione di pertinenza all’immobile principale.
I fattori che possono incidere sulla diversità del titolo edilizio delle piscine sono:
Il quadro normativo, che può essere diverso da regione a regione e da comune a comune. Il Testo Unico Edilizia prevede che le Regioni a statuto ordinario possono ampliare o ridurre l’ambito applicativo delle disposizioni che riguardano le opere eseguibili con la DIA e che le stesse opere assentibili con tale titolo edilizio devono essere conformi alle previsioni dei piani regolatori, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico edilizia vigente.
Le diverse caratteristiche strutturali che il manufatto può assumere. Appare evidente che il volume e l’impatto ambientale è diverso a seconda che si voglia realizzare una piscina scoperta; oppure una piscina coperta confinata entro strutture chiuse permanenti o di tipo misto o convertibile con spazi destinati alle attività che possono essere aperti o chiusi, in relazione alle condizioni atmosferiche.
La condizione di pertinenza da un immobile che la piscina può avere. L’impianto natatorio da realizzare può essere dotato d’autonomia costruttiva e funzionale ma può anche essere legato da un vincolo di pertinenza con un altro immobile, per essere volontariamente destinato al suo servizio.
Altra cosa che va considerata è se la piscina costituisce una costruzione indipendente e autonoma, oppure se va integrata in un immobile già esistente
Quando la DIA
La Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) è un atto sostanzialmente atipico che, con il decorso del tempo stabilito dalla legge (30 giorni), diventa titolo abilitativo a tutti gli effetti con lo stesso valore giuridico del Permesso di Costruire.
Con questo documento si possono fare opere non riconducibili ad attività di edilizia libera o al Permesso di Costruire; devono essere però conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici (piani regolatori), dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistica vigente.
Rientrano nell'ambito della DIA gli interventi pertinenziali che comportino la realizzazione di un volume pari o inferiore al 20% del volume dell’edificio principale, a meno che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, non li qualifichino come interventi di nuova costruzione.
Riepilogando e semplificando in merito ai titoli necessari per le piscine pertinenziali, il Permesso di Costruire è necessario quando il volume da realizzare sia superiore al 20% di quello dell’edificio principale, oppure quando le norme tecniche degli strumenti urbanistici considerano gli interventi pertinenziali "interventi di nuova costruzione", per il particolare pregio ambientale della zona.
Quando, invece, la realizzazione della piscina può configurarsi come intervento pertinenziale ed il volume da realizzare non sia superiore al 20% del volume dell'edificio principale, si può presentare una denuncia inizio attività (D.I.A).
Quando il Permesso di costruire
Il Permesso di Costruire, è un atto formale tipico che consente l’esecuzione d’opere edili o interventi diversi, nella misura e nei limiti previsti dal medesimo atto e della specifica normativa.
Se decorso il termine previsto per l’adozione del provvedimento, il comune non si pronuncia, si ha un silenzio significativo (come è stato definito dalla giurisprudenza) nella forma del silenzio-rifiuto.
Con riferimento alla disciplina urbanistico-ediliza nazionale, stando al Testo Unico Edilizia, che costituisce il quadro di riferimento nazionale, nel quale può inserirsi la disciplina regionale e comunale, il Permesso di costruire è necessario per tutti gli interventi di nuova costruzione, che comportano una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio.
Si tratta, sia di manufatti realizzati “fuori terra”, come pure per quelli “interrati”, se c’è trasformazione in via permanente del suolo.
In base alle previsioni della normativa edilizia, si può in linea generale affermare che il Permesso di Costruire sia sempre necessario per la realizzazione di una piscina di nuova costruzione, non legata da un vincolo pertinenziale con altro immobile.
Il rapporto di pertinenzialità fra due immobili consiste nella volontaria e permanente destinazione di uno di essi (nel caso la piscina) al servizio dell'altro.
Occorre considerare che anche gli interventi pertinenziali sono subordinati al permesso di costruire in due casi:
Quando comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale.
quando le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, li qualifichino come interventi di nuova costruzione.
Quando l'Autorizzazione Edilizia
L'Autorizzazione Edilizia, come provvedimento legittimante determinate opere, è stata ignorata dal Testo Unico ed è un provvedimento non più usato dopo la sua entrata in vigore. Gli interventi per i quali si richiedeva l’Autorizzazione Edilizia sono generalmente consentiti con le procedure previste per la DIA. Tuttavia, molti regolamenti edilizi comunali ancora prevedono una serie di “opere soggette ad Autorizzazione Edilizia” ed indicano la procedura per il rilascio.
Sempificando
Certamente la situazione non è di semplice comprensione. Vediamo di ricapitolare:
L’Autorizzazione Edilizia può essere chiesta solo se prevista dalla normativa regionale o dal regolamento edilizio del comune interessato, in modo specifico per la realizzazione della tipologia di piscina da costruire.
La DIA va presentata se la realizzazione della piscina può configurarsi come intervento pertinenziale a condizione che il volume da realizzare non superi il 20% del volume dell'edificio principale ed alla ulteriore condizione che le norme tecniche degli strumenti urbanistici non considerino gli interventi pertinenziali comunque "interventi di nuova costruzione".
Il Permesso di Costruire serve in tutti gli altri casi.
In ogni caso è opportuno rivolgersi sempre all’ufficio tecnico del comune, oppure (o anche) presso un professionista del luogo che abbia esperienza in tali questioni.
Si ribadisce comunque, che è sempre bene rivolgersi direttamente all’ufficio tecnico del comune o ad un professionista del luogo (geometra o architetto).
